주택임대차 보호법이란?
주택임대차 보호법의 개념과 주택임대차보호법의 보호대상과, 적용범위, 임대인·임차인의 권리와 의무사항에 대해 법과 판례로 말씀드리겠습니다. 아래 내용 참고하시기 바랍니다.
주택임대차보호법의 의미
(「민법」제618조) 주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익 하게 하고, 임차인이 이에 대한 대 가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립됩니다.
그러나, 「민법」에 따른 임대차 계약의 규정으로는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 어려운 면이 많았고, 이를 보완하기 위해 「민법」의 특별법으로 「주택임대차 보호법」이 제정되었습니다.
「주택임대차 보호법」제1조 주택임대차는 당사자간 합의에 의해 성립되는 계약임에도 불구하고, 「주택임대차 보호법」을 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
주택임대차 보호법의 보호대상
주택임대차보호법의 보호대상은 크게 세 가지로 분류할 수 있습니다. ① 자연인, ② 외국인 및 재외동포, ③ 법인입니다. 이 분류에 따라 어떻게 보호받을 수 있는지 확인하시기 바랍니다.
1. 자연인 : 「주택임대차 보호법」은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하기 때문에, 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국의 국적을 가진 사람입니다. (「주택임대차 보호법」제1조)
2. 외국인 및 재외동포
- 외국인은 원칙적으로 보호 대상이 될 수 없습니다. (「주택임대차 보호법」제1조)
- 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차 보호법」의 보호대상이 됩니다
- (「출입국관리법」제88조의 2 제2항 및 서울민사 지방법원 1993. 12. 16. 선고 93 가합 73367 제11부 판결: 확정)
- 재외동포가 장기 체류하면서 주택을 임차하는 경우에는 보호대상이 됩니다.
- 이를 위해, 재외동포는 국내에 거소를 정하여 지방 출입국·외국인관서의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하 는 시·군·구(자치구가 아닌 구 포함) 또는 읍·면·동의 장이나 지방출입 국·외국인 관서 의장에게 14일 이내에 신고해야 합니다(「재외동포의 출입 국과 법적 지위에 관한 법률」제6조 제1항 및 제2항)
3. 법인 : 법인은 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못합니다.
- 법인이 「주택임대차 보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.
- 대법원 1997.7. 11. 선고 96다 7236 판결
(예외사항)
① 한국 토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상 이 됩니다 [ 「주택임대차 보호법」제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조 ]
② 「중소기업 기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효 력이 생깁니다.
또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정 한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. [ 「주택임대차 보호법」제3조 제3항 ]
주택임대차 보호법의 적용범위
「주택임대차 보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.
- 오피스텔 등을 주거용으로 사용하는 경우 주택임대차보호법 적용
주거용 건물 판단기준
(주택임대차 보호법 제2조) 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정합니다.(대법원 1995. 4. 15. 선고 94다 52522 판결)
일부를 주거 외의 목적으로 사용
전체 건물 중 1층인 임대차 목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차 보호법」이 적용됩니다(대법원 1996. 5. 31. 선고 93누 21941 판결)
- 그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하 는 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외될 수도 있습니다
미등기 무허가 건물
어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하여 거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차 보호법」이 적용됩니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다 26133 판결)
주거용 건물 여부 판단 시기
“주거용 건물” 여부의 판단 시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다. 한편, 일시 사용을 위한 임대차 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차 보호법」이 적용되지 않습니다.
- 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다. (대법원 1994. 1. 28. 선고 93다 43590 판결)
주택임대차 보호법의 임대인 권리와 의무사항
임대인의 권리
| 임대인의 권리 | 권리 내용 | 관련 법령 |
| 임대료 지급의 청구 | 임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다. | 「민법」제618조 참조 |
| 임대료 증액의 청구 | 임대인은 임대차 계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대 주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동 으로 적절하지 않게 된 때에는 5% 범위 내에서 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. | 「주택임대차보호법」제7조 |
| 임대한 주택의 반환 청구 | 임대차계약이 종료하면 임대인은 임차인에게 임대물의 반환을 청구할 수 있으며, 이 경우 임차인에게 임대물의 원상회복을 요구할 수 있습니다. | 「민법」제615조, 제618조 및 제654조 |
| 그 밖에 임대한 주택의 보전에 필요한 행위 | 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못 합니다 | 「민법」제624조 |
임대인의 의무
| 임대인의 의무 | 의무 내용 | 관련 법령 |
| 임대한 주택을 정상적 으로 사용하도록 지원할 의무 |
임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다. 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다. |
「민법」제618조 「민법」제623조 |
| 임대 보증금 반환의무 | 임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차가 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차주택의 반환의무와 동시이행의 관계에 있습니다 |
대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결 대법원1977. 9. 28.선고 77다1241, 1242 판결 |
임대인의 의무사항 판례
1. 임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.
(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다 2151, 2168 판결)
2. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등 에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다 34692, 94다 34708 판결)
주택임대차 보호법 임차인의 권리와 의무사항
임차인의 권리
1. 임대한 주택을 사용·수익 할 권리
- 임차인은 임대차 계약을 통해 임차주택을 사용·수익 할 수 있는 임차권을 취득하게 됩니다.( 「민법」제618조)
- 임차인 권리 이를 위해 임대인에게 임차주택의 인도를 청구할 수 있고, 그 임차 기간 중 필요한 상태를 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
- 임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 ① 손해배상을 청구할 수 있고, ② 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, ③ 사용수익 할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하고 나 ④ 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. (「민법」제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다 44778, 44785 판결 참조)
- 임차인이 제삼자에게 임차권을 주장하려면, 대항력을 취득하거나 임대차등기해야 합니다. 「주택임대차 보호법」제3조 및 「민법」제621조 제2항
(사례)
난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약 체결 시 임대인의 수선의무 면제 특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파 손의 수리· 건물 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다 고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다 34692, 94다 34708 판결).
2. 임대차의 존속기간 2년
(「주택임대차 보호법」제4조 제1항) 임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있습니다. 다만, 반드시 2년으로 임대차 계약을 체결할 필요는 없습니다.
임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려 달라고 할 수 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다.
( 「주택임대차보호법」제4조제1항) 그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차 계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다.
3. 차임 감액청구권
(「주택임대차 보호법」제7조) 임차인은 임대차 계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.
(「주택임대차 보호법」제10조, 「민법」제652조 및 제628조) 차임 감액 금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.
따라서 임차인은 차임 감액 금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임 감액 청구를 할 수 있습니다.
(「민법」제627조) 임차인은 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익 할 수 없는 때에는 그분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있습니다. 이 경우 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.
임차인의 의무
1. 차임지급의무
임차인은 임차주택에 대한 사용·수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 합니다. 「민법」제618조
2. 주택 임차에 따른 의무
임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익 해야 할 의무를 부담합니다. (「민법」제610조 제1항 및 제654조)
임차인은 임대차 계약 기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 이를 보존해야 합니다. (「민법」제374조)
임차인은 임차주택의 수선이 필요하거나 그 주택에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있을 때에는 임대인에게 통지해야 합니다. 다만, 임대인이 이미 그 사실을 알고 있는 경우에는 통지하지 않아도 됩니다.(「민법」제634조)
3. 임차한 주택을 반환할 의무 및 원상회복 의무
임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다. (「민법」제615조 및 제654조)
임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다.
다만, 원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다. (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다 268142 판결)
참고자료 : 2020.7.31. 개정 주택임대차 보호법 해설집