용적률이란?
용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.
용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다. 예를 들어, 대지면적 100㎡에 연면적(각 층 바닥면적의 합)이 60㎡라면 용적률은 60%가 된다.
용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 준초고층 또는 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적, 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적은 제외한다.
용도지역 ㆍ용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다.
토지의 용도별 용적률 한도
| 용도지역 | 세부 구분 | 용적률 최대한도 | |
| 1. 도시지역 | 주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 50% 이상 100% 이하 |
| 제2종 전용주거지역 | 100% 이상 150% 이하 | ||
| 제1종 일반주거지역 | 100% 이상 200% 이하 | ||
| 제2종 일반주거지역 | 150% 이상 250% 이하 | ||
| 제3종 일반주거지역 | 200% 이상 300% 이하 | ||
| 준주거지역 | 200% 이상 500% 이하 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 200% 이상 1천500% 이하 | |
| 일반상업지역 | 200% 이상 1천300% 이하 | ||
| 근린상업지역 | 200% 이상 900% 이하 | ||
| 유통상업지역 | 200% 이상 1천100% 이하 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 150% 이상 300% 이하 | |
| 일반공업지역 | 150% 이상 350% 이하 | ||
| 준공업지역 | 150% 이상 400% 이하 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | ||
| 자연녹지지역 | 50% 이상 100% 이하 | ||
| 2. 관리지역 | 보전관리지역 | 50% 이상 80% 이하 | |
| 생산관리지역 | 50% 이상 80% 이하 | ||
| 계획관리지역 | 50% 이상 100% 이하 | ||
| 3. 농림지역 | 50% 이상 80% 이하 | ||
| 4. 자연환경보전지역 | 50% 이상 80% 이하 | ||
용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. 다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.
용도지역의 세분화에 따른 정의
1. 주거지역
가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
2. 상업지역
- 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
- 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
- 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
- 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
3. 공업지역
- 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역
- 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역
- 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
4. 녹지지역
- 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
- 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
- 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
관계법령
- 「건축법」 제56조
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조, 제47조, 제85조, 제119조
- 「지구단위계획수립지침」